来源：中国经营报
本报记者 杨让晨 张家振 上海报道
随着一年一度毕业季的临近，上海市租房市场也呈现出季节性微涨的行情。
据联城数库日前发布的相关报告，今年5月，上海市租赁住宅租金保持微涨态势，环比涨幅约为0.44%。在全市121个板块中，有101个板块租金环比上涨，有部分区域的价格涨幅超过0.8%。
不过，尽管数据显示上海市内租金价格普遍略微上涨，但有包括虹桥商务区等热门板块的房产中介告诉《中国经营报》记者，今年上半年，上海市租赁市场的行情并没有想象中那么好。“大多时候处于‘房源多，客户少’的状态。”
上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，目前，上海市住房租赁市场还没到旺季。“一般来说，在6月份毕业季租房市场会热一点儿。但今年受外部环境等方面因素影响，租房需求相对来说并不是那么旺盛，所以租房市场能不能真正热起来，还有待观察。”
另一方面，今年以来，上海市正加大住房租赁市场中的保障性租赁住房（以下简称“保租房”）建设力度，面向“新上海人”提供更多租房房源。截至目前，上海市保租房项目数量已较年初增长超过1倍，达到17个。
对此，易居研究院研究总监严跃进告诉记者，随着各个城市保租房项目供应房源，后续会分流一部分租房需求。“当前，一些长租公寓平台的房源也相对较多，租客可选择的空间大，自然也会限制租金上涨。”
租金上涨幅度较小
“最近房源确实增多了。”在上海虹桥徐泾板块，在某大型连锁租赁中介机构工作的一位房产中介告诉记者，随着“春招”的到来，所在板块的房源挂牌量有所增加。
不过，该房产中介也表示，尽管房源挂牌量增加，但客户却并没有延续同步增加的态势。“看这个月的业绩会不会好一点儿。”该房产中介将希望寄托于6月到来的毕业季租房高峰期。
类似的情况也出现在上海市另一较为热门的租赁板块——古美板块。以古美板块内的平南一二村小区为例，今年2月，该板块的房客比一度接近1∶18，4月份则降至约1∶10。值得注意的是，该板块的带看量仍居高不下。据片区工作人员介绍，4月份的带看量接近140人次，而成交量仅有约10套，平均成交周期也达到了33天。
同时，位于上海虹桥商务区核心地带的爱博板块房客比也呈下降趋势。以爱博五村为例，该地的总体带看量虽较年初有一定增长，不过，近期的房客比年初有所下降，由约1∶7降至1∶5。
严跃进告诉记者，出现此类情况，和房地产市场的整体环境也有关系，包括二手房市场的压力等，都会使得租房市场有降温的可能。“当前，上海市二手房挂牌量明显增加，房东‘套现’的压力比较大。这也会在租金方面有所体现，即租金不可能非常强势。”
尽管上海市租房市场租金上涨幅度较小，但据易居研究院日前发布的《30个重点城市房租报告》，上海市仍和北京市、三亚市一起位列全国30个重点城市租房成本前三甲，达到了3603元/室·月。在房租收入比方面，上海市也排名第三，达到了51%。
易居研究院方面分析认为，考虑到高校毕业季正在到来，以及就业形势压力较大，所以此类重点城市需要关注求职者增加、租赁需求增加和房租上涨等问题。“此类城市恰是保租房建设力度大、可提取公积金用于租房的城市，更要把此类优势利用起来，不断降低租房成本和更好解决居住问题，最终促进住房租赁市场健康发展。”
加大保租房供应力度
今年以来，为更好改善上海市租房市场格局，上海市相关部门已在多个方面不断发力。
记者梳理发现，截至5月底，上海市的入市保租房项目已达17个，较今年年初增长超过1倍，这些项目主要分布在杨浦区、闵行区、浦东新区、徐汇区和静安区等区域，提供一居室、两居室、三居室等不同户型。其中，一居室占比较大。不过，在不少保租房项目中，二居室和三居室都出现了出租轮候情况，而一居室则尚有较为充足的房源。
日前，记者走访了位于静安区的市北高级人才公寓保租房项目。该项目工作人员告诉记者，二居室房源已经全部出租完毕，并且有不少人在排队轮候。“38.9平方米的一居室房源有两个户型，民水民电，不用交物业费，家具、电器都已经配备好，只需要付网络费和房租即可拎包入住。目前，此类户型的一居室房源也已出租大半。”该工作人员进一步表示，就一居室房源而言，7楼房源价格最低，租金约4200元/月，高楼层租金会逐步增加。
据了解，该保租房项目的租金价格介于约4200元/月至6000元/月不等，其中一居室房源共有456套，二居室房源共有48套。“从今年3月中旬开业以来，二居室房源已经全部出租完了，健身房和练操房等公共活动区域正在完善中，预计很快就能配置到位。”该工作人员表示。
相关资料显示，自2021年起，上海市就已开始计划加大涉租赁住房用地的供应力度。截至今年4月底，上海市涉租赁住房用地累计成交面积已超过350万平方米，共成交约200宗地块，数量位居全国第一。
在卢文曦看来，上海市保租房项目大多面向“新上海人”，或者刚工作不久和收入不高的人群。“目前来看，保租房刚刚开始投放，还没有成为租房市场的供应主力，对市场形成的支撑作用尚不明显，只能说暂时填补了少量的租房市场空白。”
完善保租房供应体系
今年3月29日，上海城投集团建设运营的保租房项目“城投宽庭·光华社区”正式投运，旨在为上海新市民和青年客群提供多元化的居住选择，为企业人才安居提供品质居住保障。
据了解，“城投宽庭·光华社区”是“城投宽庭”品牌继江湾社区之后，第二个投入运营的保租房社区，共有1234套租赁房源，房型建筑面积为25~66平方米不等，租户可直接拎包入住。
5月15日，上海市首个保障性租赁住房（人才安居）服务专窗在徐汇房产交易中心大楼揭牌，全市第一支保障性租赁住房巡查监管队伍也同时成立。
据徐汇区相关负责人介绍，截至今年4月，徐汇区已筹措25284套（间）保租房，其中人才公寓9090套（间），到“十四五”期末，预计建设筹措保障性租赁住房3.2万余套（间）。
上述负责人表示，针对区内房屋租赁需求大、保障性租赁住房项目运营单位多、分布广等特点，徐汇区搭建了咨询服务平台，优化服务体验。未来，将通过强化“服务+监管”模式，努力缓解新市民、青年人的阶段性住房困难，提高安居品质。
近年来，随着保租房政策进一步优化完善，越来越多的优质社区正不断激活市场活力，扩大住房保障体系的保障范围。上海市房屋管理局局长王桢日前表示，2023年，全市计划安排新增建设筹措保租房7.5万套（间），并根据项目建设推进情况力争新增供应6万套（间）；“十四五”期间，上海市将新增建设筹措保租房47万套（间）以上，达到同期新增商品住房供应总量的40%以上，真正体现“租购并举”。
在土地供应方面，上海市在住宅用地供应结构方面也会向保障性住房用地倾斜。今年，上海市将供应包括新供应商品住房用地配建、产业项目配建等在内的保租房用地135~180公顷，占比15%左右，供应上限较2022年有所提升。
对于今年上海市租房市场的趋势走向，中指研究院方面分析认为，包括上海市等在内的热点城市，人户分离的人口占比较高，流动人口比例较大，相应的租房家庭户占比也较高。经济发展势头好、流动人口规模大的城市，住房租赁需求也相对旺盛。
卢文曦也告诉记者，今年以来，上海市住房租赁市场除年初的热度稍微有所上升外，其他时间节点的增量并不是特别明显。“总体来看，今年上海租房市场的价格总体上应该还是比较稳定的。”
