作者： 亓宁
存量房贷利率怎么调尚未敲定，楼市又迎来多个利好消息。7月24日政治局会议以来，认房不认贷、首付比例下调等消息不断从各部门传来。
对于日前住建部首提降低首套房首付比例、认房不认贷，不少机构认为超出预期。接受记者采访的业内人士普遍认为，当前提振房地产景气度对促消费乃至财政政策发力较为关键，前期出台的人为抑制需求的政策，有望不同程度放松或取消。
当前多数三四线城市的楼市政策调整空间已不大，行业内外对一二线城市政策松绑的关注度较高。中指研究院指数事业部总经理曹晶晶对记者表示，主管部门发声后，预计核心城市政策将加快落地。
有北京地区中介人士对记者表示，自从政策出来后公司内部一直在等细则消息，也初步预测了几个调整方向，“大家预期都很高，我们（比买房人）更期待，不知道具体怎么样”。
不过有银行人士认为，当前提振楼市的关键不在一线城市，大幅放开还可能造成价格波动和虹吸效应，不利于城市管理，最理性的预期依然是“一区一策”。近日，北京、上海、广州、深圳均已释放积极信号，但尚无详细执行方案出来。北京市住建部门工作人员对记者表示，市内楼市调控政策本身没有过多限制，房贷利率、认房认贷、首付比例调整主要还是看贷款环节涉及的金融部门政策。
首付比例怎么调？
7月以来，楼市利好消息不断。其中针对地产销售端，先是7月14日央行在金融数据发布会上表态，支持和鼓励商业银行与借款人协商变更合同约定，或发放新房贷置换存量房贷；其后24日政治局会议未提及“房住不炒”，首次明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
7月27日，住建部发声，首次明确表态进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。随后，北上广深以及吉林、安徽等地均积极表态，支持和满足居民刚性和改善性住房需求。
8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议，其中关于房地产提到，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
“下调房贷利率和降首付是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。”曹晶晶对记者表示，在不少三四线城市进行多轮政策调整之后，部分核心城市首套房贷利率和首付比例还有较大优化空间，尤其首付比例调整空间更大，预计将加快出台落地细则。
中指研究院统计数据显示，2023以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。但同时，目前，仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点。
其中最典型的是北上广深，其中北京目前首套和二套房贷利率分别为4.75%、5.25%，首付比例最低为35%、60%（90平方米以上非普宅80%）；其次是上海，首套房最低首付比例、二套房贷利率与北京一致，二套房最低首付比例、首套房贷利率分别较北京低10个百分点、0.2个百分点。其他首套房首付比例在30%以上的还有广州、深圳、西安、厦门、长沙、合肥、福州、宁波等地。
平安证券研报指出，如果降低首套房贷利率和首付比例的政策后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高、房贷利率更高的核心城市。
“短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限，同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。”曹晶晶说。
目前，北京首套商贷利率为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点。对于首付比例和房贷利率等，记者致电北京市住建委，工作人员表示目前没有新的政策。
认房不认贷有何影响？
“北京的楼市调控政策本身就是只认房不认贷，但是要做贷款，贷款政策就是‘认房又认贷’。”对于房贷利率、限贷情况、首付比例等调整，上述北京住建委工作人员表示，具体主要看金融相关部门的政策。
所谓“认房不认贷”，即商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，而不考虑购房家庭是否有住房贷款记录，属于前期“四限”政策之一——限贷的调整。当前的情况是，部分城市（尤其重点一二线城市）实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。
贝壳研究院分析指出，“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款，释放更多改善性换房需求，同时促使一二级市场联动，加快市场循环。回顾我国2010年以来两轮完整的房地产市场调控周期，当房地产面临过热情形时，“认房又认贷”政策可从市场预期和实际购买力两方面快速压降市场温度；反之，当市场低迷时，优化首套房认定标准会激活市场。
贝壳研究院数据显示，2010年启动“认房又认贷”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年继续大幅下滑45%；北京同年成交量较上一年的高位下降26%，次年继续大幅下滑38%至12万套，不足2009年的一半。
另外，在2016年末2017年初一线城市相继重启“认房又认贷”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%及49%，京沪成交腰斩。从成交价格看，“认房又认贷”也有效遏制了房价上涨。“在2020年以前一线城市历史上为数不多的房价涨势放缓或者下跌基本均由‘认房又认贷’政策引起。”贝壳研究院指出。
反观已取消认房认贷城市的效果，贝壳研究院以郑州举例，去年3月1日新政公布后，当月该市二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大。
“我们也在等细则出来呢。”有北京地区中介人士对记者表示，相关政策出来后，公司内部已经初步预测了几个调整方向，包括首套贷款首付比例降低至30%、贷款利率降到4.2左右、结清贷款后在京买房可认定为首套贷款。据多位中介人士透露，经历一季度小阳春后，包括一线城市在内的房地产市场热度整体明显回落。
有银行业人士对记者表示，虽然银行只需要接受央行、金融监督管理总局的监管，但每个地方的房贷利率、首付比例、首套房认定条件，一般都是多部门协调确定的。其中，房贷利率理论上主要由央行制定，首付比例标准主要由住建部门主导，但最终文件的出台均需要多方沟通或是联合发文。因此，从政策出台到细则确认、执行落地，需要一定的时间和流程。
事实上，考虑到多数三四线城市政策已经“放无可放”，市场早已将目光聚焦到一线城市和重点二线城市，除了上述政策可能落地，不少业内人士预测限购也会在一线城市松绑，从而作为“风向标”带动市场回暖。
有分析指出，如果核心一二线城市政策能够及时优化调整，短期重点城市房地产市场有望逐渐筑底企稳。
对于二线城市政策松绑，机构间观点较为一致，不过关于一线城市，依然存在分歧。前述银行业人士对记者表示，当前我国房地产市场的症结不在一线城市，如果大幅松绑可能会导致价格波动，还可能造成虹吸效应，不利于城市管理。理性预期下，相关措施可能继续按照“一区一策”落地执行。
据媒体报道，在多部门表态支持居民刚性和改善性住房需求后，包括广州、北京等在内的部分城市二手房连夜涨价，不少意向买房者选择先观望等待。
