21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
距离央行发声支持存量房贷利率下调发声已经两周，商业银行却鲜有落地案例。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
需要明确的是，房贷一族呼吁的存量房贷利率下调一直集中在银行的加点部分，因为挂钩5年期LPR的部分会在每年的重定价周期后自动调整。加点幅度通常是银行根据当时的经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素确定的，且在合同剩余期限内是固定不变的。
以2021年底申请房贷的一位郑州购房者为例，他当时和银行签订的房贷利率是6.27%，而当时的5年期LPR是4.65%，银行加点部分超过160BP。整个2022年5年期LPR一共下调35BP，重定价周期之后该购房者的最新房贷利率为5.92%，而郑州目前首套房贷利率最低可以执行3.7%。以等额本息还款方式贷100万和25年为例，存量房贷和新增房贷月供相差超过1200元。
利率“高位站岗”的购房者对央行发声后续银行的跟进情况自然是满怀期待。但一位中小银行人士告诉21世纪经济报道记者，“央行的表态更多是一种呼吁，而不是对商业银行的强制性要求，这意味着银行在降不降、降多少方面仍然有一定的自主权，各家银行根据自身情况会有自己的考量。”
且央行发声之后，商业银行的整体反应更像是等待和观望。不过据21世纪经济报道记者采访了解，观望的同时，已有城商行内测如果将存量房贷利率与当前房贷利率拉齐将对银行业绩带来多大的影响，答案是“很小”。但尚不清楚股份行或者大行是否进行了同样的内测，答案未知。
银行的观望
综合媒体报道和记者采访的情况来看，目前尚没有银行收到央行有关指导存量房贷利率下调的政策文件。
记者在洛阳网的“百姓呼声”栏目下发现，针对居民“何时下调房贷利率”的提问，多家商业银行共同的回复是，“我行已关注到有关存量住房贷款利率调整的新闻报道，但目前尚未接到有关部门的通知。如有正式要求或方案，将及时跟进并做好贯彻落实。”
一位房地产金融专家告诉记者，央行的提法是要按照市场化、法制化原则去推进，这意味着央行层面不太可能统一对商业银行的房贷利率进行调整，而是让各家商业银行根据自身情况决定可以承受的让利幅度。考虑到个人房贷客户和银行重新谈判的话语权不足，加之优质资产稀缺的经营环境下房贷优势更加凸显，银行下调存量贷款利率的动力并不充足，即使落地这个过程也不会很快。
另一位房地产金融专家则直言，没有央行的统一政策文件这件事很难推进，因为个人房贷客户相对银行的议价权明显很弱，接下来如何有序落地还将考验监管和从业者的共同智慧。一位大行人士也持有类似的观点。
上述中小银行人士表示，下一步可以关注央行会否对银行进行窗口指导，但可能主要集中在大行。中小银行房贷占比不高影响不是很大，不过现在息差压力不小业务也不是很好做，因此也不会轻易跳出来主动打折。就他所在的银行而言，如果大行股份行率先行动，大概率也会跟进。
花旗集团大中华区首席经济学家余向荣则认为，存量房贷利率一刀切下调不是合适的政策选项。抵押贷款合同确定了利率及其调整规则，监管机构通过行政干预统一调整不利于政策信誉的维护，也与利率市场化的改革方向相悖。我国于2019年8月改革完善LPR形成机制，并确立其为基准贷款利率。此后，银行和其他市场力量在利率形成中发挥的作用越来越大。一刀切会对银行系统带来冲击，统一调降也不利于存量房贷市场利率的发现。
除了要不要统一调降之外，还有一个问题值得关注，那就是央行为何选在此时发声。有关存量房贷利率下调的讨论早在去年5月就已开始，而由新增和存量房贷利差引发的提前还贷潮也从去年延续到了今年上半年，但今年7月是央行首次针对存量房贷利率下调发声。
一个较为合理的解释是，提前还贷潮已经演进到了监管高度重视的程度。邹澜称，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点。换言之，上半年个人住房贷款提前还款的总额已经超过新发放的总额。
上述房地产金融专家之一还向记者直言，在这种形势下，反正银行的净利息收入都会受到影响，与其让居民扎堆提前还贷或是违规转贷，不如设计出一个可操作的打折方案，影响可能还更小一些，但这也要因银行而异。
上述中小银行人士亦表示，目前存量房贷利率下调仍属于政府倡导的市场化行为，因此如果出现有的银行调降有的不调降，这家降的多那家降的少也不足为奇。
沉寂的转按揭
需要提及的是，一直以来，存量房贷利率下调的一大难点在于执行层面。基于购房时间的不同，购房者的存量房贷利率差异较大；基于自身定位和发展模式，每个银行的房贷占比也有所不同；基于金融资源的丰富程度等因素，每个地区的房贷利率曾经站上的高点也有差异。
怎么降？降多少才合适？对此，社交媒体上频现有人呼吁重启2008年调降存量房贷利率时曾出现的跨行“转按揭”业务，理由是让市场来决定存量房贷利率。该项业务已被叫停多年，但近一年来却频频被购房者提起。记者搜罗了公开信息并采访了银行业和房地产领域的多位人士，发现重启这一业务的赞同者有之，反对者亦有之。但一个普遍持有的观点是，推动存量房贷利率下调的过程中必须要“稳”字当头。
硬币的一面是，放开跨行“转按揭”可以显著增加个人购房者和银行的谈判话语权。近日，香港金管局总裁余伟文率领的香港银行公会代表团访京，他在交流环节向媒体表示，香港的按揭贷款是市场化的，且非常开放、充分竞争。如果市场利率低了，或者其他银行的利率比较低，就对客户非常有利，可以从A银行转到B银行。银行为了竞争按揭贷款，对客户有回赠等优惠手段，甚至会不顾风险将利率降得太低，这个是我们监管要管的。”
“在香港，比如我在恒生银行的按揭500万元，年利率5%，但若市场利率降至3%，如果恒生银行不把我的利率降为3%，我就走了，为了留住客户，恒生银行是可以改利率的。”余伟文还举例进行了说明。
15年前，跨行“转按揭”业务在内地也曾一度盛行，后来被监管严令叫停，且近年来打击态势不减。2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，新增和存量住房贷款利率和今天一样出现了明显差距。当时，一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在中小银行的倒逼之下，大行的存量房贷利率也迅速打了七折。
可见，跨行“转按揭”能让商业银行之间迅速“卷”起来，购房者在房贷利率上也就能占据更多的主动权。但是，正如硬币有两面，跨行“转按揭”背后暗藏的风险也不小。
央行原副行长刘士余曾多次在公开场合提出，要坚决取消转按揭贷款。他表示，银行的转按揭业务成了炒房者的投机工具，获得资金后购买多套住房或进入股市，从而加剧了楼市和股市的泡沫。跨行“转按揭”业务也因此沉寂多年。
直到2022年5月，21世纪经济报道曾报道绍兴银行以“按揭贷款置换”为名推出转按揭业务，随即又被该行总行和监管叫停。2022年6月10日，有浙江相关监管人士向媒体表示，转按揭是不允许开展的。绍兴银行有不了解情况的发布了相关信息，被总行发现后立即制止了。这意味着十多年后监管对跨行“转按揭”的态度并没有发生改变。
从专家和行业人士的反馈来看，他们更加担心贸然重启转按揭或会引发商业银行之间的过度竞争甚至恶性竞争，这对净息差已经收窄至历史低位的我国银行业是不利的。
星图金融研究院副院长薛洪言对记者表示，若贸然放开跨行转按揭业务，大概率会加剧银行之间的激烈竞争，贷款定价权会暂时转移至购房者一端，将存量房贷利率迅速打下来。但这也会给存量房贷余额占比高的银行，尤其是国有大行，带来较大的息差下行压力。还可能会影响银行业在当前环境下稳增长的空间和意愿，甚至加大金融体系的系统性风险隐患。
一位资深银行业观察人士认为，贸然放开跨行“转按揭”可能会引起银行之间的过度竞争，并不利于银行体系的整体稳定性。政策制定是既着眼当下又放眼长远的，如果突然让已经很“卷”的银行业“卷上加卷”，可能会埋下新的风险隐患。在他看来，不管采用什么手段推动存量房贷利率的下调，都要保证这个修正过程是平稳的。
厚雪研究首席研究员于百程告诉记者，跨行转按揭带来的过度竞争可能会引发房贷客户较大规模的迁移，这对个人房贷市场的稳健性会产生一定冲击。
“为维护合理的竞争秩序，我认为，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行‘转按揭’。”招联金融首席研究员董希淼如是认为。
一位中小银行人士表示，如果是为了给利率“高位站岗”购房者减负，根本没有必要放开跨行转按揭，央行出台一个降低存量房贷利率的指导意见或者具体的实施细则，商业银行就可以参照执行，关键是方案设计要确保平稳有序。
余向荣则带来了一个更为新颖的提法，他建议引入抵押贷款再融资机制。在他看来，在利率大幅下降的背景下，住户部门应该有权利和机会跟银行重新议定按揭合同，通过签订新合同来替代原有的高息合同。这样的再融资机制，我国（目前）是缺失的。如果引入这样的机制，根据市场化原则，银行和储户（贷款者）之间可以重新议定利率，同时也可以避免“一刀切”式的通过政策文件下调存量放贷利率造成对银行的冲击。
余向荣还指出，引入市场化再融资机制安排也有长远的好处，比如在宽松周期的情况下，住户部门有了一个渠道可以降低付息压力。在地产上行周期的时候，住户部门住房净价值增加，可以多贷一点款，增加一定的杠杆。市场化的存量贷款再融资机制，可以将纸面财富转化为实际的购买力，从长远来讲也有利于释放内需的潜能。
如何创新思路？
值得一提的是，当各家银行都在观望存量利率调整时，兴业银行广州分行率先出招，针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。不过，据21世纪经济报道记者了解，这只是该分行在部分支行开展的一项创新试点，只针对少数优质客户，并未在当地大量推广，且早在央行发声前即已开始试推该项优惠。
不过，尽管范围小、优惠期限也短，但这依然是央行发声以来第一家爆出降低存量房贷利率的银行，且给出了一个颇为新颖的思路。
一位大行研究部门人士告诉记者，兴业银行的做法确实有些创意，可以先用这种方式安抚客户，后续等其他银行出政策之后，再根据情况跟进。另一位大行人士则认为，利率优惠券大规模推广的可操作性不大。
于百程表示，给存量房贷客户发利率优惠券是一种较好的尝试，对客户来说，能够享受到阶段性的利率补贴，起到了降低利率的作用；对银行来说，利率优惠券的优惠幅度、期限和数量可以根据市场情况调整，具有较好的可控性，同时也不需要改变原有合同，相对便利。不排除后续有银行会效仿。
另一位中小银行人士告诉记者，他们也关注到了兴业银行给存量按揭客户发利率优惠券的举动，的确有一些创新之处。但现在存量房贷利率的舆论关注度太高，行里必须要等央行出指导意见或者具体的实施细则才会有所行动。
国家金融与发展实验室 （NIFD） 特聘高级研究员高占军则从政策工具的角度给出了自己的建议。他认为，央行可研究出台针对性的政策工具为商业银行置换存量贷款减轻压力、提升动力。例如，可挂钩商业银行个人房贷置换的进度，有针对性地下调其法定存款准备金率做相应补偿；对商业银行存量房贷置换导致的利差损失，通过设计结构性货币政策工具进行弥补，以央行再贷款或财政贴息等方式加以保证；视商业银行置换个人存量房贷的不同情况，在宏观审慎监管指标上予以反映。
