转自：财联社
关于存量房贷利率的调整备受市场关注。据悉，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。兴业银行相关工作人员对此表示，广州分行针对部分个人住房按揭贷款的相关优惠是小范围试点，后续会根据试点情况和客户反馈及时调整政策。
“这是近期针对部分存量按揭客户进行的小范围试点，给予一年期的阶段利率优惠。”兴业银行工作人员补充称。财联社记者以客户身份咨询广州其他部分银行支行个贷部，多数银行表示暂时未接到存量房贷利率调整的通知。另外，北京、上海、武汉、郑州等城市部分银行个贷部人员也表示，暂时未有存量房贷利率调整的具体政策。
银行业券商分析师判断，当前执行利率低、历史加点幅度大的新一线及部分二线城市或更受益于潜在按揭降息。降息可能采用因城施策的方法，银行可能根据不同城市的新发放利率分别制定利率调降下限，不排除存量按揭利率调降区分首套、二套的可能性。不过，银行从存量按揭利率调降方案制定到实施仍需时间，最终结果仍需以落地方案为准。
兴业银行广州分行小范围试点一年期阶段利率优惠
对于存量房贷，央行表态支持、鼓励既可以采取商业银行与借款人自主协商变更合同约定的方式，也可以采用新发放贷款置换原来的存量贷款的方式。据悉，广州地区有银行针对存量按揭客户给予利率优惠券，不过，财联社记者了解到，这一利率优惠是小范围的试点。
兴业银行相关工作人员对此表示，兴业银行广州分行针对部分个人住房按揭贷款的相关优惠是小范围试点，后续会根据试点情况和客户反馈及时调整政策，并将密切关注内外部政策文件，如果有其他政策会及时在网点和官方网站进行公布。“这是近期针对部分存量按揭客户进行的小范围试点，给予一年期的阶段利率优惠。”该工作人员补充道。至于实施的具体时间以及具体的利率优惠情况，该工作人员未进行明确解答并表示可咨询个人贷款经理。
财联社记者以客户身份咨询了兴业银行广州多个支行个贷部人员，多表示未接到有关利率优惠券的通知。不过，兴业银行广州中环支行一位工作人员介绍，关于利率优惠的具体新政策还没有下发，或会根据不同客户的条件进行利率调整。
广州大部分银行暂时未有存量房贷利率调整的具体政策。广州一家银行某支行个贷部门人士表示，目前该行没有存量房贷利率调整的政策通知，后续可以关注银行的官网或者公众号信息。
向存量客户发放利率优惠券，招联首席研究员董希淼认为，这作为一种能够减轻存量客户房贷利息支出、部分降低存量房贷利率的做法是可以尝试的，应支持更多银行进行探索，推出其他新的手段。
董希淼补充称，股份制银行机制相对灵活，有可能通过个别分支行来探索如何留住存量房贷客户。相比“一刀切”的普遍下调，阶段性降低部分利率偏高的存量房贷利率，较为平衡地考虑银行、客户多方利益，更具有可行性和操作性。不过，董希淼也认为，这或不会成为主流，也不会是降低存量房贷利率的重要方式。发放利率优惠券会面临几个问题，比如优惠券的发放对象、发放条件是什么、利率能降多少。
业内分析武汉、郑州等地潜在调降空间大 降息或因城施策
自央行对存量房贷表态后，关于是否下调存量房贷利率以及如何实施等备受市场关注。此前，也有关于常州有银行同意下调存量房贷利率的消息，不过，消息源很快对相关内容进行了删除修改。当日，财联社记者咨询常州多家银行个贷部人员，也均表示未收到关于调整存量房贷利率的通知。
哪些城市可能最受益于潜在按揭降息？银行业券商分析师判断当前执行利率低、历史加点幅度大的新一线及部分二线城市或更受益。
具体来看，浙商证券银行团队统计了28个主要城市2017~2021年首套房贷平均利率，一线、新一线、二线、三线城市分别较基准利率加点38bp、75bp、57bp、36bp，参考当前利率，对应潜在调降空间5bp、99bp、100bp、51bp。其中，新一线的武汉、郑州潜在调降空间较大。武汉、郑州的历史加点幅度（取2017~2021年加点幅度均值，下同）接近100bp，潜在调降空间接近140bp。
另外，二线的南宁、惠州潜在调降空间较大。南宁、惠州当前首套执行利率在3.6%~3.7%，较基准利率低50~60bp，历史加点幅度均超100bp，对应潜在的调降空间超150bp；此外，一线的广州潜在调降空间相对大。广州当前执行首套不加点利率，潜在调降空间约40bp。北京、上海当前加点均高于历史平均水平，预计很难受益于本轮存量按揭利率下调。
财联社记者咨询了北京、上海、武汉、郑州等地部分银行个贷部门，均表示暂时未收到存量房贷利率调整的通知。北京一家城商行某支行个贷部人员表示，该行暂时未接到相关部门调整的具体通知，或指导方案和意见，暂时还没有下调存量房贷利率的具体方案。上海一家银行房贷部人员也表示，目前没有涉及存量房贷利率调整的通知。郑州一家城商行房贷部工作人员也介绍，目前没有存量房贷利率调整的具体消息。武汉一家银行个贷部人员亦表示：目前没有下调存量房贷利率的通知，如果房贷利率高，除了提前还款可以进行“商转公”。
浙商证券银行团队判断，存量按揭利率最多降至各城市新发利率，不排除区分首套、二套可能性。降息可能采用因城施策的方法，银行可能根据不同城市的新发放利率分别制定利率调降下限。主要源于我国按揭贷款利率采用三层定价机制，各地政府在全国层面的政策底线基础上，按因城施策的原则确定当地按揭贷款利率下限，各城市的按揭利率差异大。
董希淼建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。
