21世纪经济报道记者陈植 上海报道 7月10日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（下称《通知》）。
据悉，《通知》是在此前“金融16条”基础上的优化，相关政策重点在房地产开发领域，包括延长支持房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期；以及延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限。
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。
一位股份制银行上海分行对公部门人士向记者透露，在《通知》出台后，目前他们分行已与部分房地产企业达成延长项目开发贷款期限的初步协议。
“此外，对于新增房地产开发贷款，我们也会借鉴《通知》相关规定，给予更长的贷款期限。”他告诉记者。目前部分房地产企业同意项目开发贷款期限延长同时，相应的新增利息会按时支付。
这位股份制银行上海分行对公部门人士告诉记者，在项目开发贷款期限延长后，不少房地产企业财务总监顿感压力缓解，此前他们一直在四处筹资以避免企业贷款或信托产品本息兑付违约风险。
一位信托公司房地产业务主管告诉记者，在《通知》出台后，部分房地产企业已提出能否延长信托产品存续期限，目前他们准备与投资者沟通，力争投资者同意信托产品展期。
“目前，部分投资者对此表示理解，因为这有助于房地产企业降低违约风险，也减少相关信托产品的投资踩雷风险。”他告诉记者。这些投资者的主要诉求，是房地产信托产品展期期间，房地产企业需按产品约定收益率支付相应利息。
值得注意的是，在《通知》出台后，海外投资机构也开始抄底中资房地产企业美元债，理由是他们认为《通知》将降低境内房地产企业的违约风险，令相关美元债估值得到提振。
“但是，这些海外投资机构不会因《通知》而改变谨慎投资态度。因为他们深知中国房地产市场销售能否快速回暖，是影响房地产企业资金流的关键因素。”一位信托公司QDII业务部门人士告诉记者。要吸引海外投资机构长期持有中资房地产企业美元债，相关部门还需加大融资支持力度，改变当前房地产企业筹资难的局面。
房地产贷款展期“迅速落实”
去年11月，中国人民银行、原银保监会联合出台“金融16条”，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面发布16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。
此次《通知》恰恰是上述两项政策适用期限做出“延长”。
一是对房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
二是商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
上述股份制银行上海分行对公部门人士向记者透露，在《通知》出台后，他们业务部门迅速行动，向部分房地产企业告知不再“抽贷”。
“事实上，我们内部也不想抽贷，因为有些房地产开发项目销售前景相对良好，且房地产企业也提供了相应的抵押物担保，若按照原先的还贷期限不得不采取抽贷行为，可能导致房地产企业资金链进一步紧张，令原先前景不错的房地产开发项目变成烂尾工程。”他告诉记者。7月11日当天，他们便着手与这些房地产企业达成初步的延长贷款期限协议，令他们可以集中精力完成开发项目建设销售。
一位房地产企业财务总监告诉记者，《通知》对房地产企业相当重要，因为当银行贷款可以展期，银行抽贷压力就不会很强，企业资金压力得到暂时缓解。
记者多方了解到，不是所有房地产项目都能获得贷款期限延长。
一位城商行对公部门主管告诉记者，目前他们银行对保交楼项目的贷款期限延长相当“谨慎”，除非相关开发商能提供额外的资产质押担保。究其原因，银行风控人员担心这些开发商一旦获得贷款展期，就未必会将大量资金投向保交楼项目，导致相关工程进一步“延期”，最终既给银行带来信贷风险，也造成新的社会问题。
“目前，我们会与风控部门沟通，力争采取一事一议策略，根据开发商具体资金状况与保交楼交付能力，磋商讨论是否对相关项目贷款进行展期。”他指出。
多位房地产业内人士指出，整体而言，《通知》有助于提升银行对房地产企业的贷款期限延长意愿。因为《通知》明确对新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员只要尽职则可予以免责，此举最大限度缓解信贷发放主体的风险担忧，对推动银行加大房地产贷款起到助推作用。
海外投资机构抄底房企美元债背后
记者多方了解到，在《通知》出台后，海外投资机构对中资房地产企业境外美元债的抄底热情也随之升温。
一位香港私募基金负责人告诉记者，7月11日当天，多只信用评级较高的中资房地产企业美元债获得境外对冲基金的抄底增持。究其原因，是《通知》有助于缓解境内房地产企业的违约风险，令相关美元债估值得到提振。
上述信托公司QDII业务部门人士向记者指出，11日当天他也增持了两只中资房地产企业美元债，理由是《通知》能明显缓解这两家企业的资金压力，令其美元债投资价值凸显。
他承认，尽管中资房地产企业美元债收益率相对较高，但海外投资机构未必会因《通知》而采取持有到期策略。这背后，是这些海外投资机构深知境内房地产企业若要彻底摆脱违约风险，除了政策层面的贷款展期，还需市场层面的房地产销售回暖与融资渠道拓宽，令企业拥有足够资金流收入兑付各类融资产品本息。鉴于当前境内房地产市场销售相对低迷与筹资难度较高，多数海外投资机构不大敢长期持有中资房地产企业美元债。
数据显示，近期商品房市场销售依然相对疲软，6月境内百强房企销售业绩同比下降28.1%，单月业绩增速由正转负。
在融资方面，房地产企业的筹资难度也有所增加。中指研究院发布最新数据显示，2023年前6个月，房地产企业非银融资总额约4041.7 亿元，同比下降16.2%。其中，信用债融资额同比下降7.0%，海外债融资额下降34.6%，信托与ABS融资额则分别下降69.6%与4.5%。
中指研究院认为，鉴于7月、9月的境内房企到期债券余额均超过900亿元，当前房地产企业新筹资额度未必能覆盖到期债券本息兑付额。
“这无形间令海外投资机构依然担忧境内房地产企业的违约风险，长期配置相关美元债的意愿随之走低。”一位券商房地产分析师向记者指出，若要改变这种局面，相关部门还需进一步提升融资支持力度，有效解决他们对违约风险的顾虑。
