本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
随着6月结束，2023年楼市的上半场也已落幕。
《中国经营报》记者注意到，在“房住不炒”“防风险、促需求”的政策基调下，今年一季度的房地产市场活跃度有所提升，并且迎来一波“小阳春”，之后市场逐渐归于平静。
其中，在一线城市广州，根据合富研究院近日发布的《2023年广州房地产市场半年度总结》（以下简称“《报告》”），上半年，广州一二手房的成交数量相比去年同期均有所上升，其中二手房共网签54864套，同比增长23.5%。
值得注意的是，二级的商品房市场此前就已开始出现分化，但在上半年，这种分化趋势蔓延至一级的土地市场，地块触顶摇号与底价成交、流拍同时出现。《报告》显示，上半年广州22宗挂牌地块中，有8宗进入摇号环节，7宗底价成交，3宗“流拍”。
2月开始月成交量8000套以上
今年以来，广州市发布的针对楼市的官方政策文件不多，但在其他文件中亦有提及相关内容。如2月发布的《广州市人民政府关于印发支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转若干措施的通知》指出，坚持“房住不炒”，支持刚性和改善性住房需求，优化统筹全年土地储备出让等。再如5月发布的《2023年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案》提出，支持房地产市场平稳健康发展，根据方案，广州市因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求等。
成交表现方面，阳光家缘数据显示，上半年，广州一手新房网签40206套，同比增长9.6%（2022年上半年的成交量为36669套）。根据中指研究院提供的数据，上半年新房成交均价为36169元/平方米，同比下降4.3%。
分区域来看，《报告》显示，增城区是上半年广州新房成交量最高的区域，成交均价为17973元/平方米。黄埔区次之，其网签数为5663套，成交均价40008元/平方米。番禺区位列第三，网签数为4993套，均价为42515元/平方米。海珠区的成交量虽在11个区中倒数第三，但其成交价格最高，接近10万元/平方米。
与此同时，上半年的新房成交市场也呈现分化情形。中指研究院提供的数据显示，成交量排名前十的楼盘有7个位于中心区，外围区域仅占3个。增城区是上半年广州新房成交量最高的区域，成交均价为17973元/平方米。黄埔区次之，其网签数为5663套，成交均价40008元/平方米。番禺区位列第三，网签数为4993套，均价为42515元/平方米。
值得注意的是，相比一手房市场，二手房市场成交回升的走势更加明显。广州房地产中介协会提供的数据显示，上半年，广州二手房共网签54864套，相比去年同期的41982套增加23.5%，且从2月开始，二手房的月成交套数均在8000套以上，高于2021年下半年以及去年的整体水平。
不过，合富研究院指出，挂牌量增加、成交周期变长、价格下降是上半年广州二手房市场的普遍现象。另一方面，二手房市场景气对一手房成交的影响加深，上半年广州全市二手房放盘量较去年增长约15%~20%，倒逼更多一手房项目（集中于郊区）采取更加积极的营销应对措施。
土地市场揽金约431亿元
除了二手房成交量出现回升走势，上半年的广州土地市场表现同样吸睛。
据统计，上半年广州市共挂出24宗宅地，除了2宗地块于7月拍卖，其他22宗地块中，顺利出让的有16宗，3宗“流拍”，3宗因故终止出让程序，整体成功出让率为73%。
上述顺利出让地块总面积约为106.9万平方米，合计揽金约431.2亿元。其中，番禺区是广州市上半年土地市场最大的“赢家”，共出让5宗宅地，总成交价约为213.3亿元。《报告》指出，与去年同期相比，广州今年上半年的成交数量减少1宗，成交的建筑面积减少23万平方米，但成交金额高出约90亿元。
值得注意的是，相比以往，广州上半年的土地市场出现了几个变化。其中，土地出让方式一改此前集中供地模式，采取“集中预告，分批出让”方式。如2月底公示第一批供地清单，合计21宗土地直至6月才拍卖完毕。
与此同时，楼市的冷热不均亦带来土地市场分化。在6月中旬完成出让的今年第二批次首场土拍中，位于番禺区的大龙街番禺大道以西BC0613006地块（以下简称“好又多地块”）、大龙街番禺客运站北侧地块（以下简称“番禺客运站地块”）均进入触顶摇号环节。
其中，好又多地块经过18轮竞价，在竞拍人举牌出价到达最高限价后，进入摇号环节，最终成交溢价率为15%，由港资企业路劲竞得，成交总价约为12.9亿元，成交楼面价为23957元/平方米。番禺客运站地块则经过15轮竞价进入摇号环节，最终得主为保利置业，成交价约为10.4亿元，楼面价为20269元/平方米。而在此轮土拍中，同在番禺区的东环街市桥货运站BC0509004地块遭遇“流拍”，与该地块命运相同的还有荔湾区小梅大街7号AL011408地块、从化区太平镇广从北路地铁14号线赤草站西南侧FC0301003、FC0301014、FC0301053地块。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，“流拍”的土地各有各的“硬伤”，包括地块位于冷门区域、地段环境相对一般、地块条件短板突出等。“对于开发商而言，拿地仅关注区域及板块市场的表现是不够的，一地一议、精准研判是房企投资的标准动作。”
展望下半年，合富研究院预计：“仍将是一个继续修复信心的过程。”其进一步表示：“从市场现状来看，广州并不缺购买力和需求。但影响购买力和需求转化为成交的是市场信心，信心的恢复才能迎来真正的楼市复苏。”
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）
