39岁的万科，准备再次穿越周期
穿越黑夜，万科望向“微光”。
来源 | 野马财经 作者 | 孙佳
“过去三年对行业的每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。”6月30日，万科（000002.SZ）董事会主席郁亮在集团2022年度股东大会上被问及对过去三年任期的看法时称。
本届股东大会的重要议题之一是万科董事会换届，结果毫无悬念，郁亮众望所归连任董事会主席。这既是投资者对他领导下的万科过往三年表现的认可，也是对下一个三年的期望。
郁亮在会上表示，地产市场常做常新，总会有新的生意机会，正如手机、汽车市场在行业完全成熟后依然长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干一样。“我相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。”
郁亮的表达传递了什么信号？39岁的万科想穿越周期，依靠的是什么？
距离挽救楼市的“金融16条”、地产纾困“三支箭”政策颁布已经过去半年，但地产行业仍未迈出深度调整期。
克而瑞研究中心数据显示，2023年5月，80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%，创下2020年以来单月融资新低。与此同时，5月中国重点100城新房价格环比转跌，二手房价格环比跌幅扩大；另据中信证券研报，4月商品房销售同比下滑至少50%。
融资、销售齐遇阻的背景下，地产“资本大逃杀”正愈演愈烈。
伴随经营亏损、债务违约等多项风险的爆发，A股、H股正掀起一股房企退市潮。新力控股和蓝光发展退市后，中指研究院6月13日发布的数据显示，A+H股中还有35家民营房企逼近退市，7家房企已经锁定退市，其中不乏泰禾、阳光城等昔日闽系房企中的明星企业。而股价徘徊在1-2元/股间的房企，也已经站在面值退市的边缘。
行业艰难前行，身处其中的龙头冷暖自知，但对抗周期是龙头的必修课。今年一季度和去年，万科总营收依旧实现了11.27%和9.27%的同比增长，同时归母净利润也保持了微增的状态。
能实现业绩的企稳，离不开有针对性的调整。万科总裁、首席执行官祝九胜表示，针对投资追高、经营相对离散这两个过往没解决好的问题，通过努力取得了一定成效。以投资为例，去年的投资项目来看，大部分项目到今天都开始有兑现，去年拿的项目到今年兑现度达到92%，特别优秀的几个项目取证去化率都能达到100%。投资兑现比较可靠，最终的业绩就有相对的保障。
对于今年的拿地策略，万科执行副总裁、首席运营官刘肖在股东大会上表示，万科内部强调两个词，“特别好的项目”与“精准投资”。刘肖透露，今年万科考虑新增项目，投入达到20%以上的增速。
但值得关注的是，即使万科已采取若干动作调整，但由于地产行业业绩的滞后性，当前结算的仍多是2021、2022年的项目，同时今年的市场行情仍较为低迷，可以预见万科业绩在短期内仍会震荡。这一点祝九胜也坦承，由于2022年市场变化的严峻性超出当时的预期，短期内仍有压力。
但从长远来看，祝九胜也表达了信心。其中，他信心的来源之一，就是万科对经营服务业务的布局。
房企转舵 “微光”何在
根据日本大和房屋的发展经验，在经过三十年的发展后，经营性收入反超开发业务收入，占到了总收入的76%。因此房企在不动产经营上，还能有万亿级的空间可为，甚至反超住宅开发。
万科对经营服务业务的布局，始于10年前。十年前种下的树，当下终于开花结果。具体而言，万科经营服务业务集物业、长租公寓、物流、商业等多项业务为一体，2022年为集团贡献的营收突破了500亿元，同比增长超20%，这也是郁亮近几次公开表达中屡次强调的重点。
郁亮称，以前这些业务都是亏的，要吃掉很多利润，但去年经营性业务加在一起对报表的贡献已经是零。这意味着经营性业务已经甩掉了“包袱”的角色，开始产生正面贡献。
其中，2022年，万物云营收突破300亿元，净利润也有15.1亿元，并于港交所成功上市。今年一季度，万物云还新增了阿里北京总部、中国移动广西公司、成都五粮液大厦等11个商企服务项目。
其他几项业务也都有不俗的表现。如长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，预计2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利；物流业务2022年已经实现报表盈利，园区出租率和营收同比均实现大幅提升；而商业开发与运营业务也在逐年增加对万科的贡献，去年营收87.2亿元，同比增长14.3%。
目前，已经有券商表达了对万科转型的认可。中金公司认为，今明两年万科各细分业务均有望延续双位数增长，盈利能力亦有望提升；长期维度上，伴随着折旧摊销等因素的影响逐步减退，多元业务“利润蓄水池”的作用有望逐步显现，推动公司顺利完成向开发、经营、服务并重的转型。
在郁亮看来，经营服务业务虽然赚的是“小钱”“长钱”“辛苦钱”，但既可以创造长期稳定回报，又能打开融资渠道，是滚雪球的业务、永续的生意。在行业无法在依靠过往开发模式时，经营服务业务也成为了万科穿越周期的底气所在。
郁亮“平反”
一个有趣的现象是，在当下行业艰难转型中，万科的经营服务业务布局和发展态势都足以让同行羡慕。但在过往的9年里，郁亮可没少挨来自各方的质疑和嘲讽。
作为地产界的标杆企业，很多业内人士都会将万科过去的成功归结于“专注与专业”。所以当2014年万科一改传统，开始颇为激进的多元化布局后，一度有声音认为这是“重大战略错误”。
在提出质疑的人看来，多元化和投资并购是个陷阱，短期内可以迅速做大规模，赢得资本市场好感，长期却会稀释主业的优势，并受困于微薄的盈利逐渐成为集团的负担。亦如万科在2017年失去了住宅地产主业的销冠位置，2021年净利润还出现13年来的首度下滑，外界多认为万科受到了多元业务的拖累。
如东方证券分析师赵旭翔就认为，2021年上半年万科净利润负增长与结算收入增长放缓有关，而结算收入增长放缓则是源于公司过去几年将资源投放到持有型不动产的战略。不动产投入早、存量大，价值未在市值中体现，甚至拖累了开发业务。
但时至今日，在众多房企还在挣扎自救时，郁亮带领的万科通过十年布局，已经为穿越这一轮周期做好了准备。
事实上，针对郁亮的质疑也不仅存在于多元化领域，这几年针对郁亮贩卖焦虑、保守导致万科发展“慢”的质疑也不绝于耳。
2018年，又逢楼市火热，全国房地产开发投资同比增长近10个百分点，但郁亮却在秋季例会中高喊“活下去”。一时间，“会哭的孩子有奶吃”“戏精”等评论此起彼伏。但当下来看，“活下去”成为了过往三年行业最真实的写照。
2020年疫情冲击叠加“三道红线”监管新规，可谓彻底改变了诸多房企的命运，过往飞速发展的房企纷纷倒下，但万科在过往几年的“保守”反而成为了公司平稳度过危机的关键。
到这一两年，郁亮一改过往“悲观者”的形象，开始积极为行业注入信心和打气。他提到，市场仍处在温和复苏的阶段，房地产常做常有、常做常新，总会有新的生意机会。
即使当下市场并没有明显复苏的迹象，但也没有声音再跳出来质疑，因为大家知道，过往的一切证明，郁亮从来不“唬人”。
这或许便是企业家精神，在行业“狂飙”时保持冷静，在众人悲观时提振信心；在饱受质疑时坚定方向，在周期黑夜里看见“微光”。
对于房地产行业和万科，你还有哪些了解？留言区聊聊吧。
