作者： 亓宁
在“退市版图”范围不断扩大的背景下，首批房企“第三支箭”发行落地有望提振市场信心。
6月27日晚间，保利发展、大名城、中交地产、福星股份4家上市房企集体公告，宣布收到证监会关于定向增发的同意注册批复。这意味着，在“第三支箭”涉房股权融资放开7个月后，首批房企再融资正式落地。加上此前招商蛇口定增并购事项注册生效，5家房企预计募集资金约284亿元，房企股权再融资逐渐打开新局面。此外，陆家嘴定增并购也已获得交易所并购委审核通过。
克而瑞地产研究分析，相比“第一支箭”（信贷）、“第二支箭”（债券），股权融资流程复杂、周期长，进展一直不尽如人意。不过，“第三支箭”政策惠及面不限于规模国央企，部分中小上市房企也将受益于此。但也有地产研究人士对记者表示，“保交楼”是首要目标，各类融资支持的具体效果还要进一步观察，企业间分化趋势依然在强化。
多个第三方平台数据显示，今年1~5月房企融资规模同比下降，其中5月融资总额同环比均下降，信用债发行明显下行。
“第三支箭”首批落地，资金要怎么用？
自2022年11月28日“第三支箭”政策发布，时隔7年恢复上市房企及涉房上市企业再融资，至今已有整整7个月时间。房企股权融资进展较“第一支箭”和“第二支箭”的落地滞后。
对于首批房企股权融资计划获批，中指研究院企业研究总监刘水对记者表示，这说明“第三支箭”近期落地速度在加快。
Wind数据显示，去年11月以来，A股市场已有30家房企发布定增预案。从批复时间来看，上述4家房企从发布定增公告到证监会批复同意，用时6个月左右，其中，中交地产最快，前后不足3个月。
在定增审批过程中，交易所问询是重要一环。从多家房企的定增问询函来看，监管层对募投的必要性高度关注，问询内容主要聚焦在认购对象及认购资金来源、募投项目或投资标的情况、发行主体的债务风险及经营情况等方面。克而瑞地产研究认为，这体现了监管层重视募投的合规、合法、合理以及资金的安全性。
在资金用途方面，根据证监会推出的房企股权融资调整优化五项措施，符合条件的房地产企业可以实施重组上市，并允许上市房地产企业发行股份或支付现金购买涉房资产。其中，发行股份购买资产时，可以募集配套资金，资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
另外，新规允许上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资，并引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
目前获证监会、交易所并购委批复或审核通过的企业中，募集资金用途主要有三个方面，包括保交楼、补充流动性及偿还债务、资产收并购。其中，招商蛇口、陆家嘴募集的是并购重组配套资金，前者计划募集的85亿元资金将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等；后者计划募集的66亿元资金将用于支付收并购现金对价、中介机构费用及其他充足相关费用，以及补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务。
保利发展募集资金规模最大，预计不超过125亿元，将投资用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充流动资金；中交地产计划募资35亿元，拟用于政策支持的房地产业务，包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等；福星股份计划募资13.4亿元，用于红桥城K6住宅项目、K15项目及补充流动资金；大名城计划募集25.5亿元，主要用于项目投资及补充流动资金。
受益范围扩大，出险房企有无机会？
从已经落地的信贷支持和债券融资进展来看，国企和民企、优质房企与出险房企之间存在较大分化，贷款机构和债券投资者普遍偏谨慎。
相比之下，“第三支箭”的受益房企有所扩围，其中既有央企、国企，也有大名城、福星股份等中小民企；既有“三道红线”的“绿档”企业，也有“黄档”企业。刘水认为，此次（批复结果）没有表现出更明显的偏向性，表明监管机构在加大支持各类型房企的股权融资。
以福星股份为例，该企业近三年“三条红线”均处于“黄档”，截至2022年末，剔除预收账款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为58.6%、54.5%、0.6。克而瑞地产研究认为，福星股份整体主要为短期流动性问题，通过定增发行可以有效防范和化解项目及企业经营风险。
“这也表明，由于股权融资不直接增加负债规模，该项政策支持的关注点更多集中在资金使用效益上，能够真正帮助到风险可控、对资金迫切需求的企业，增强其发展预期。”克而瑞地产研究认为，“第三支箭”的政策效应或将更加明显。
但对于出险房企能否获得相应支持，机构普遍持谨慎态度。目前排队审核的计划定增企业中，不乏中南建设、金科股份、华夏幸福、绿地控股等出险企业。其中，中南建设已在4月13日收到深交所的问询，重点关注问题集中在财务风险、内部控制、债务重组等情况。
“对于这类经营脆弱性较高的房企来说，定增方案的制定、募投的可行性说明以及经营管理调整排布都是增强获批预期的关键，部分情况相对较稳定的出险房企或能借此找到出路、脱离困境。”克而瑞地产研究称。
刘水认为，未来一段时间将有更多房企股权融资获批。这对于改善房企流动性及融资环境，将有较明显的积极影响。
也有地产研究人士对记者表示，当前政策主要方向在于“保交楼、保民生”，而且已经明确允许并鼓励并购重组，融资审核并不会因为哪家房企较弱而特殊对待，建议市场对“第三支箭”的效果预期保持谨慎乐观。
分化趋势下有人退市、有人忙抛售
从地产行业整体融资规模来看，目前尚未形成稳定的乐观趋势。克而瑞地产研究中心在6月13日发布的一则报告中称，5月份80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%，为2020年以来单月新低。其中，房企债券发行178.46亿元，环比减少49.3%，同比减少59.8%。
中指研究院数据也显示，虽然房企融资成本继续下降，但5月非银融资总额为529.8亿元，同比下降24.4%，环比下降27.2%。其中，作为主要支撑的境内信用债发行241.4亿元，同比下降45.6%，环比下降40.9%，占比则降至50%以下。
此前，在“第二支箭”融资政策支持下，房企信用债融资占比持续攀升，今年2月一度接近80%。不过，5月房企海外债再次恢复发行，总金额22.7亿元。
综合来看，今年以来获得各渠道融资支持较多的非央企、国企仍以万科、碧桂园、绿城等头部企业为主。分化趋势下，越来越多上市房企正因财务或面值原因濒临退市，部分中小房企可能已经无缘“第三支箭”。
继蓝光发展、嘉凯城之后，昔日千亿房企泰禾集团也进入最后的退市“等待”。*ST宋都、*ST海投、*ST嘉凯、ST美置、ST粤泰、ST阳光城等则均已因为触及强制退市规定而停牌。
截至6月28日收盘，A股共计11家房企股价低于2元。而根据中指研究院6月13日的统计数据，A+H股中35家上市民营房企逼近退市，A股有14家，H股有21家，多数是出险房企。其中，7家房企基本锁定退市。
另一边，在并购融资政策支持下，行业并购热度逐渐升温，部分企业寻求股权出售退出房地产。根据中指研究院监测，5月房地产行业共披露45笔并购交易，比上月增加了14笔。其中，25笔披露金额的交易涉及金额约244.2亿元，环比增长165.6%，平均单笔交易规模9.8亿元，环比增长80.6%，标的以房地产开发项目（公司股权）为主。
